← Обратно к списку новостей

Консенсус-прогноз 4 кв. 2015 г.

30 марта

В четвёртом квартале 2015 года многие показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы продолжили оставаться за рамками экспертных прогнозов. Основной причиной отличия прогнозов ведущих экспертов рынка от фактических значений показателей является существенные изменения в макроэкономике, вызванные, в частности, снижением с конца 2014 цен на нефть.

Проект «Консенсус-прогноз»* продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с 1 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года специалисты компании RRG подвели итоги 4 квартала 2015 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

Максимальное отличие между прогнозом и фактическими значениями (42%) наблюдалась по показателю курса доллара: по мнению экспертов, высказанному на момент старта проекта, курс доллара к концу 2015 года должен был вырасти на 38,4%, фактический же рост составил 66,1%. Самый точный прогноз был дан по средней ставке аренды на офисную недвижимость в центре, погрешность составила менее 1% (28 200 руб./кв.м/год прогнозное и 28 000 руб./кв.м/год  – фактическое значение).

В целом по коммерческой недвижимости отклонение прогноза от фактических показателей составило 30% по средневзвешенной цене на рынке купли-продажи (соответственно 170 300 руб./кв.м и 242 100 руб./кв.м) и 4% - по средней ставке аренды (22 600 руб./кв.м/год и 21 600 руб./кв.м/год).

Торговая недвижимость

Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы оказался на 36% выше фактического значения. Эксперты ожидали, что средние ставки в этом сегменте в конце 2015 года окажутся на уровне 85 000 руб./кв.м/год. Однако, цена предложения вакантных площадей оказалась лишь 62 300 руб./кв.м/год. В сегменте купли-продажи помещений street-retail прогноз экспертов оказался более точным: разница между фактическим (734 600 руб./кв.м) и прогнозным (973 600 руб./кв.м) показателями составила 25%.

Что касается торговой недвижимости в целом, то прогнозное значение средневзвешенной цены 248 300 руб./кв.м оказалось ниже фактического 280 600 руб./кв.м на 12%, а прогноз по ставке аренды – напротив – оказался оптимистичнее реальности: соответственно 37 900 руб./кв.м/год и
35 400 руб./кв.м/год (отклонение 7%).

Офисная недвижимость

В офисном сегменте превышение прогнозных значений цен предложения на продажу и арендных ставок над фактическими показателями оказалось менее существенным: как по помещениям в целом (30 и 3%, соответственно), так и по помещениям в центре (29 и 0%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 247 600 руб./кв.м на рынке продажи и 20 300 руб./кв.м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре –
428 400 руб./кв.м на рынке продажи и 28 000 руб./кв.м/год на рынке аренды.

Средняя ставка аренды на офисы класса А была спрогнозирована с отклонением в 22%, а на офисы класса B – с отклонением 3%. Фактические значения составили, соответственно, 36 200 и
18 600 руб./кв.м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 36% ниже по офисным объектам класса А (20,3% – прогноз и 32% – факт) и на 20% - по офисным помещениям класса В (11,5% – прогноз и 14,4% – факт).

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 2% (185 700 руб./кв.м по прогнозу вместо 189 400 руб./кв.м по факту).

Самые точные эксперты

Среди участников эксперимента по итогам 4 квартала наиболее точный прогноз оказался у Светланы Красачиковой (отклонение – 20%), на втором месте – Сергей Павлов (отклонение – 20,3%) и на третьем – Антон Коротаев (отклонение – 20,6%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с семью наиболее точно спрогнозированными показателями показал Антон Шилов, второе место с двумя показателями разделили: Светлана Красавчикова, Сергей Павлов, Юрий Тараненко и Валентин Парийский.

____________

*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний как RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 1 квартала 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.

Проект консенсус-прогноза реализуется при поддержке информационных спонсоров:

Генеральный интернет-партнер - Arendator.ru

Генеральный информационный партнер – журнал «CRE»

Генеральный отраслевой партнер – Российский Совет Торговых Центров

Стратегический интернет-партнер – Bankir.ru

Официальный информационный партнер – Org-invest.ru

Интернет-партнеры:

Comestate.ru

RWAY.ru

Dm-realty.ru

Информационные партнеры:

Российская гильдия управляющих и девелоперов

журнал «Недвижимость и Цены»

Fbip.ru

Прогноз изменения параметров

№ вопроса

Название показателя

3 кв. 2015

4 кв. 2015

Отклонение

4 кв. 2015 от 3 кв. 2015, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м

177 800

170 300

-4,2%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

244 700

248 300

1,4%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м

723 700

734 600

1,5%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

172 900

173 700

0,5%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м

304 500

306 100

0,5%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год

22 200

22 600

1,5%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год

37 400

37 900

1,3%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год

82 900

85 000

2,5%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год

19 400

19 700

1,8%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год

28 400

28 200

-0,7%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м

184 500

185 700

0,7%

12

Курс рубль/доллар США

35,5

38,4

8,4%

13

Курс рубль/евро

49,3

50,8

3,1%

14

Цена барелля нефти Brent, руб

3 757

3 763

0,1%

15

Индекс ММВБ

1 515

1 555

2,6%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

20,5

20,3

-0,9%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

11,2

11,5

3,0%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

28 200

28 400

0,8%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

19 200

19 100

-0,3%

Фактическое изменение параметров

№ вопроса

Название показателя

3 кв. 2015

4 кв. 2015

Отклонение

4 кв. 2015 от 3 кв. 2015, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м

220 600

242 100

10%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

257 200

280 600

9%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м

951 200

973 600

2%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

232 500

247 600

6%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м

421 000

428 400

2%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год

23 900

21 600

-10%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год

39 000

35 400

-9%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год

65 000

62 300

-4%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год

22 300

20 300

-9%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год

30 300

28 000

-7%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м

201 900

189 400

-6%

12

Курс рубль/доллар США

63,0

66,1

5%

13

Курс рубль/евро

70,1

72,4

3%

14

Цена барелля нефти Brent, руб

3 276

2 970

-9%

15

Индекс ММВБ

1 667

1 739

4%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

31,1

32,0

3%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

14,4

14,4

0%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

37 800

36 200

-4%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

17 600

18 600

6%

Соотношение прогнозных и фактических значений, 4 квартал 2015 года

№ вопроса

Название показателя

Прогноз

Фактическое значение

Отклонение прогноза от факта, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м

170 300

242 100

-30%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

248 300

280 600

-12%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м

734 600

973 600

-25%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

173 700

247 600

-30%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м

306 100

428 400

-29%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год

22 600

21 600

4%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год

37 900

35 400

7%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год

85 000

62 300

36%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год

19 700

20 300

-3%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год

28 200

28 000

0%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м

185 700

189 400

-2%

12

Курс рубль/доллар США

38,4

66,1

-42%

13

Курс рубль/евро

50,8

72,4

-30%

14

Цена барелля нефти Brent, руб

3 763

2 970

27%

15

Индекс ММВБ

1 555

1 739

-11%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

20,3

32,0

-36%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

11,5

14,4

-20%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

28 400

36 200

-22%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

19 100

18 600

3%

1

2

3

4

5

6

9

10

11

12

13

15

16

17

18

19

Оформить подписку